KIẾN THỨC PHÁP LÝ | Bên thuê bỏ mặt bằng, để lại tài sản: Chủ nhà cần xử lý thế nào để hạn chế rủi ro pháp lý?

Trong thực tế thuê mặt bằng kinh doanh, không ít trường hợp bên thuê đột ngột ngừng hoạt động, đóng cửa và rời khỏi mặt bằng nhưng vẫn để lại tài sản, công nợ hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu xử lý không đúng trình tự, bên cho thuê có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài.

Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, “bên cho thuê” cần lưu ý một số vấn đề sau:

1. Xác định rõ hành vi vi phạm của bên thuê

Bên cho thuê cần rà soát và xác định cụ thể các nghĩa vụ mà bên thuê đã vi phạm theo hợp đồng, chẳng hạn như:

• Không thanh toán tiền thuê;

• Không thanh toán chi phí điện, nước hoặc các khoản phát sinh khác;

• Đóng cửa, bỏ trống mặt bằng trong thời gian dài;

• Không phản hồi hoặc không hợp tác khi được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;

• Không bàn giao lại mặt bằng theo hợp đồng.

Việc xác định đúng bản chất và mức độ vi phạm là cơ sở quan trọng để bên cho thuê xem xét quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Trường hợp đánh giá sai căn cứ chấm dứt hợp đồng có thể khiến bên cho thuê rơi vào thế bất lợi nếu tranh chấp phát sinh.

2. Thu thập và lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng cứ

Trong các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, chứng cứ là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Bên cho thuê nên lưu giữ:

• Tin nhắn, email, văn bản yêu cầu thanh toán hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;

• Nội dung thể hiện việc bên thuê không phản hồi;

• Hình ảnh, video ghi nhận tình trạng mặt bằng bị bỏ trống;

• Tài liệu liên quan đến công nợ và nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện.

Những tài liệu này sẽ là căn cứ chứng minh tình trạng vi phạm của bên thuê và hỗ trợ cho quá trình xử lý sau này.

3. Thực hiện thông báo chấm dứt hợp đồng đúng quy định

Thông báo chấm dứt hợp đồng là bước có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của toàn bộ quá trình xử lý.

Một thông báo hợp lệ nên thể hiện đầy đủ các nội dung:

• Căn cứ pháp lý và căn cứ theo hợp đồng;

• Hành vi vi phạm cụ thể của bên thuê;

• Nội dung chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;

• Xác định các khoản công nợ còn tồn đọng;

• Phương án xử lý tiền đặt cọc (nếu có);

• Yêu cầu bên thuê thanh toán công nợ và nhận lại tài sản trong thời hạn cụ thể.

Thông báo nên được gửi qua nhiều phương thức như email, tin nhắn, ứng dụng liên lạc hoặc văn bản trực tiếp. Đồng thời, có thể thực hiện việc niêm yết tại mặt bằng thuê nhằm đảm bảo bên thuê có khả năng tiếp cận thông tin.

4. Ghi nhận hiện trạng mặt bằng và tài sản để lại

Trong trường hợp bên thuê đã rời đi nhưng vẫn để lại tài sản tại mặt bằng, bên cho thuê không nên tự ý xử lý ngay lập tức.

Thay vào đó, cần tiến hành ghi nhận hiện trạng một cách khách quan và minh bạch. Trên thực tế, việc mời Thừa phát lại lập vi bằng hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền tại địa phương như công an phường, tổ dân phố chứng kiến và lập biên bản là phương án nên được ưu tiên.

Nội dung ghi nhận nên bao gồm:

• Tình trạng thực tế của mặt bằng tại thời điểm kiểm tra;

• Danh mục và tình trạng tài sản mà bên thuê để lại;

• Việc bên thuê vắng mặt hoặc không phối hợp xử lý.

Việc lập biên bản kèm hình ảnh, video sẽ giúp bên cho thuê hạn chế đáng kể các rủi ro pháp lý liên quan đến việc bảo quản hoặc xử lý tài sản về sau.

5. Thông báo nhận lại tài sản và phương án xử lý tiếp theo

Sau khi ghi nhận hiện trạng, bên cho thuê cần thông báo cho bên thuê đến nhận lại tài sản trong thời hạn hợp lý. Trường hợp bên thuê không thực hiện, bên cho thuê mới có thể xem xét phương án xử lý tài sản nhằm thu hồi chi phí.

Tuy nhiên, việc xử lý cần được cân nhắc kỹ lưỡng, có căn cứ và chứng cứ đầy đủ. Trong nhiều trường hợp, việc xử lý tài sản sai quy định có thể dẫn đến nghĩa vụ bồi thường.

6. Một số lưu ý pháp lý quan trọng

Để hạn chế tranh chấp và đảm bảo an toàn pháp lý, bên cho thuê cần lưu ý:

• Không tự ý chiếm giữ, sử dụng hoặc định đoạt tài sản của bên thuê khi chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng;

• Đảm bảo toàn bộ quá trình xử lý được thực hiện minh bạch, có đầy đủ chứng cứ;

• Ưu tiên thực hiện các bước xử lý có sự chứng kiến của bên thứ ba có thẩm quyền;

• Trường hợp vụ việc phức tạp hoặc có nguy cơ tranh chấp cao, nên cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Việc bên thuê vi phạm nghĩa vụ, bỏ mặt bằng và không nhận lại tài sản là tình huống tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vì vậy, “bên cho thuê” cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục trong việc chấm dứt hợp đồng, ghi nhận hiện trạng và xử lý tài sản nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế tối đa nguy cơ tranh chấp. Việc xử lý đúng ngay từ đầu không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi kinh tế mà còn tạo lợi thế quan trọng trong trường hợp vụ việc được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.