Hoạt động môi giới bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong thị trường bất động sản, đóng vai trò trung gian kết nối các bên mua, bán, cho thuê và chuyển nhượng tài sản. Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế, nhiều doanh nghiệp Việt Nam thực hiện môi giới các bất động sản ở nước ngoài cho khách hàng trong nước. Mặc dù bất động sản nằm ngoài lãnh thổ Việt Nam, các hoạt động này vẫn được thực hiện tại Việt Nam và có sự tham gia trực tiếp của các tổ chức, cá nhân trong nước. Bài viết này tập trung phân tích pháp luật áp dụng cho hoạt động môi giới bất động sản ở nước ngoài tại Việt Nam, đồng thời làm rõ các điều kiện pháp lý mà doanh nghiệp phải đáp ứng để hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực này.

1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản ở nước ngoài tại Việt Nam

Trong phạm vi bài viết này, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ngoài tại Việt Nam là việc làm trung gian cho các bên, trong đó có bao gồm khách hàng ở Việt Nam trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các bất động sản ở nước ngoài của Công ty được thành lập dưới pháp luật Việt Nam.

Căn cứ theo Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, phạm vi áp dụng của Luật này là về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 2 Luật này, đối tượng áp dụng bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Thật vậy, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ngoài tại Việt Nam, mặc dù bất động sản là tài sản ở nước ngoài, nhưng tổ chức thực hiện hoạt động và khách hàng của dịch vụ đều có mặt tại Việt Nam. Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn có hiệu lực áp dụng đối với hoạt động này, và mọi hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đều phải tuân thủ pháp luật Việt Nam. Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ngoài được thực hiện tại Việt Nam vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Điều kiện của tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

i. Thành lập công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản;

ii. Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;

iii. Phải có cơ sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động của doanh nghiệp; có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng, có kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp;

iv. Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;

Lưu ý: Cá nhân này hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Trên thực tế, từ ngày 01/8/2024 (ngày có hiệu lực của Nghị định 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản) đến 19/11/2025 không có kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tổ chức do Thông tư mới quy định về lệ phí tham dự cuộc chưa được ban hành. Do đó, nếu chứng chỉ môi giới bất động sản của cá nhân được cấp trong thời gian này là chứng chỉ không có giá trị pháp lý.

Thông tư 109/2025/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được ban hành ngày 18/11/2025 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 20/11/2025.

v. Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.

Hy vọng một số thông tin trên đây đã giúp bạn hiểu rõ hơn về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở nước ngoài tại Việt Nam. Nếu còn bất cứ thông tin gì thắc mắc, hãy liên hệ ngay với Apolat Legal để được tư vấn và giải đáp nhanh nhất.