Tình huống: Gia đình Ông X tại Quận H, TP. M, xây nhà và có hành vi lấn chiếm đất ra khu vực hành lang giao thông khoảng 2 m2. Hành vi này gây cản trở giao thông và mất an toàn cho nhiều người dân. Hành vi của gia đình Ông X sẽ bị xử lý như thế nào? Ngoài ra, sau khi xây dựng xong, gia đình Ông X đã bán căn nhà trên cho Gia đình ông Y, quy định pháp luật để bảo về quyền lợi cho gia đình ông Y?
- Quy định pháp luật về hành vi lấn, chiếm đất
Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
- a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;”
“5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.”
“7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
- a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;”
Như vậy, với quy định trên, gia đình Ông X đã lấn chiếm đất với diện tích nhỏ hơn 0,05 ha nên sẽ bị xử phạt hành chính tối đa 40.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất. Ngoài ra, Gia đình ông X phải trả lại phần đất đã lấn, chiếm và khôi phục lại trạng thái ban đầu.
- Quy định pháp luật về hành vi xây nhà trên đất lấn chiếm
Với hành vi lấn chiếm đất và xây dựng nhà để ở trên phần đất hàng lang giao thông, gia đình ông X phải chịu thêm các khoản phí phạt hành chính như sau:
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 và khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:
Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
“Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;”
Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;
- Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
- Quy định pháp luật bảo về quyền lợi người thứ ba ngay tình:
Trong trường hợp, hộ gia đình Ông Y trong quá trình mua bán căn nhà trên đã biết trước được việc lấn chiếm đất nhưng vẫn tiếp tục giao kết mua bán với Ông X thì gia đình Ông Y sẽ không được pháp luật bảo vệ khi nhà nước tiến hành thu hồi lại phần đất lấn chiếm.
Trong trường hợp, hộ gia đình Ông Y hoàn toàn ngay tình trong giao dịch trên, lúc này ông Y sẽ được bảo vệ các quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo quy định tại điều 133 Bộ luật dân sự 2015.
Theo đó, việc mua bán nhà đất trên phần đất có lấn chiếm là giao dịch vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện (phần đất lấn chiếm thuộc sở hữu công cộng và không thể thực hiện giao dịch mua bán giữa gia đình Ông X và gia đình Ông Y) theo quy định tại điều 407 Bộ luật dân sự 2015. Vì vậy, khi nhà nước tiến hành thu hồi đất lấn chiếm và trả lại hiện trạng của khu đất, gia đình ông Y sẽ được gia đình Ông X bồi thường lại số tiền tương ứng với phần đất trong giao dịch bị vô hiệu. Bên cạnh đó, khi trả lại hiện trạng khu đất, phần căn nhà xây trên đất lấn chiếm sẽ bị phá dỡ, lúc này gia đình ông X có nghĩa vụ phải bồi thường những thiệt hại về tu sửa nhà cửa và những khoản phí liên quan cho gia đình Ông Y (theo điều 584 Bộ luật dân sự 2015).