Việc huy động vốn trái phép thông qua các hình thức “lách luật” đang trở thành vấn nạn nhức nhối trên thị trường bất động sản. Mới đây, vụ việc khởi tố lãnh đạo doanh nghiệp liên quan đến dự án tại Kiên Giang đã một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo về những hệ lụy khôn lường khi chủ đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô”.
Cảnh báo từ vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại dự án Búng Gội
Ngày 20/03/2026, Phòng Cảnh sát Kinh tế Công an TP.HCM đã chính thức khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam bà Nguyễn Ngọc Tiền để điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Theo kết quả điều tra bước đầu, thông qua các loại hợp đồng hợp tác đầu tư với mục đích “đặt chỗ” cho dự án Khu biệt thự cao cấp Búng Gội (Royal Streamy Villas), bà Tiền đã thu đến 95% giá trị lô đất từ nhiều khách hàng. Đáng chú ý, tại thời điểm thu tiền, dự án này hoàn toàn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Việc huy động vốn khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý không chỉ vi phạm luật kinh doanh mà còn đẩy người mua vào thế “tiền mất tật mang”.
Điều kiện đưa dự án Bất động sản vào kinh doanh theo Luật mới
Căn cứ vào Điều 24 và Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 2024 và tiếp tục áp dụng nghiêm ngặt trong năm 2026), một dự án muốn huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện khắt khe:
-
Về hồ sơ dự án: Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
-
Về hạ tầng: Phải hoàn thành việc xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp phải hoàn thành xong phần móng.
-
Về nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.
-
Về bảo lãnh và thông báo: Phải được ngân hàng thương mại cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nhà cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Các “chiêu trò” lách luật huy động vốn phổ biến hiện nay
Thực tế, để giải quyết bài toán thiếu hụt dòng vốn, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn con đường “lách luật” thông qua các loại hợp đồng giả cách nhằm thu tiền của khách hàng trước thời hạn:
-
Hợp đồng vay vốn/Thỏa thuận vay: Khách hàng cho chủ đầu tư vay tiền, đổi lại là quyền ưu tiên mua sản phẩm khi dự án đủ điều kiện.
-
Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC): Chia sẻ lợi nhuận nhưng thực chất là bán đứt lô đất/căn hộ.
-
Phiếu đặt chỗ/Thỏa thuận dịch vụ: Thu “phí giữ chỗ” với giá trị từ vài chục phần trăm đến gần như toàn bộ giá trị sản phẩm.
-
Hợp đồng hứa mua hứa bán: Một dạng cam kết dân sự nhưng vi phạm quy định cấm huy động vốn khi chưa đủ điều kiện hạ tầng.
Hệ lụy pháp lý đối với Khách hàng và Chủ đầu tư
Đối với Khách hàng: Nguy cơ trắng tay
Các giao dịch nêu trên thường được coi là giao dịch giả cách nhằm che giấu mục đích mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng này có nguy cơ cao bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn, khách hàng sẽ gặp khó khăn tột cùng trong việc thu hồi lại số tiền đã đóng, chưa kể đến việc mất đi cơ hội đầu tư khác.
Đối với Chủ đầu tư: Đối mặt với án hình sự
Hành vi huy động vốn trái phép không chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền huy động sai mục đích, không có khả năng trả lại hoặc dùng thủ đoạn gian dối để khách hàng tin tưởng nộp tiền (trong khi biết rõ dự án không thể hoàn thành pháp lý), hành vi này sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội:
-
Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
-
Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Vụ việc của bà Nguyễn Ngọc Tiền là minh chứng rõ nhất cho hậu quả pháp lý nghiêm trọng mà các lãnh đạo doanh nghiệp phải đối mặt.
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý Link & Partners
Thị trường bất động sản năm 2026 đang chuyển mình theo hướng minh bạch hơn nhờ sự siết chặt của pháp luật. Để bảo vệ tài sản của mình, Link & Partners khuyến nghị quý nhà đầu tư:
-
Kiểm tra “sạch” pháp lý: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng.
-
Cẩn trọng với các hợp đồng “lạ”: Hạn chế ký kết các loại hợp đồng vay vốn, đặt chỗ có giá trị thu tiền vượt quá mức quy định của pháp luật.
-
Tham vấn đơn vị tư vấn độc lập: Trước khi xuống tiền cho các dự án lớn, hãy liên hệ với các tổ chức luật sư uy tín để được thẩm định hồ sơ pháp lý dự án.
Đầu tư bất động sản là một hành trình dài hạn, đừng để những lời hứa hẹn về lợi nhuận che mờ các rủi ro pháp lý hiện hữu.
